Coronavirüs kapsamında pek çok sektör kısıtlama tedbirlerinden etkilenmiş olsa da kimi sektörler için bu tedbirler ağır bir şok niteliğinde oldu. Lokantalar, kafeler, oteller, otoparklar, eğlence mekânları, otogardaki yazıhaneler, otobüs bileti satan dükkânlar, rent a car işletmeleri Avm’lerdeki dükkânlar durma noktasına geldiler. Kısıtlamaların hafifletilmesi ve yeni normalin oluşması da bu işletmelerin eski sistemde faaliyet göstermesini imkânsız hale getiriyor. Yeni dönemde uzunca bir süre sosyal mesafe sebebi ile otobüs yolcusu azalacak, Lokanta ve Kafelerdeki kapalı alandaki masalarda müşteri kapasitesi dörtte bire düşecek. Otellere gelecek turist sayısı normal sayısına asla ulaşamayacağı gibi, talep olsa bile, otelin hizmete sunabileceği oda sayısı, kapasitesinin %40-%60’ı arasında olacak. Bu işletmelerin önemli bir gider kalemi olan kira bedeli kiracıları kara kara düşündürse de yasada bu duruma hakkaniyetli bir çözüm var. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesi 1.fıkrası uyarınca sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen nedenlerden dolayı sonradan aşırı ifa güçlüğü içine düşen borçlu mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu madde adeta COVİD-19 tedbirleri düşünülerek yazılmıştır.
Madde 138 - Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bunlar
a)Taraflarca Kestirilemeyen Ve Aşırı İfa Güçlüğü Yaratan Olağanüstü Bir Durumun Söz Konusu Olması:
Coronavirüs pandemisi devletler tarafından dahi kestirilemeyen, öngörülemeyen ve en basiretli en ileri görüşlü kişilerin dahi hesaplayamayacağı, ekonomi tarihinde benzeri olmayan bir durumdur. Nitekim Yen bazlı kredi çeken kişilerin kredilerinin uyarlanması taleplerini reddeden Yargıtay red gerekçesinde “Türk lirası kredi çekme özgürlüğü varken Yen bazlı kredi çeken kişinin yaptığı seçimin sonuçlarına katlanması gerektiğine” karar verirken Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/3282 esas 2018/8795 karar 20.09.2018 tarihli kararında sel felaketi dolayısıyla kira kontratının uzatılması talebini sel gibi bir afetin ön görülemez olması sebebi ile haklı görmüştür.
b)İşlem temelinin çökmesi ve aşırı ifa güçlüğü yaratması:
Bu koşul hukukçu olmayanlar için son derece kafa karıştırıcı bir koşul olabilir. Acaba korona virüs tedbirleri sebebi ile aşırı ifa güçlüğü koşulu yerine gelmiş midir? Bu durumu her sektöre ve her kira ilişkisine göre ayrı ayrı yorumlamak gerekir. Örneğin yoğun olarak masalara servis yapmak suretiyle para kazanan cafe lokanta ve işyeri gibi dükkânlarda yeni önlemler sebebi ile kapasite %40 oranına kadar düşmüş olabilir. Yine aynı tedbirler sebebi ile örneğin şehir otellerinde 1 gün odayı boş tutma mecburiyeti kapasiteyi %50 oranında düşürecektir. Bu durumda işletmeler sabit masraflarını dahi karşılayamayacak duruma gelecekler ve sözleşmeyi imzaladıkları dönemdeki koşullarla hiçbir ilgisi olmayan öngörülemez ve katlanılamaz bir pozisyonla karşı karşıya kalacaklardır. Bu sebeple işlem temeli doğal olarak çökmüştür. İşletmelerden bu kira kontratını devam ettirmeleri beklenemez. Elbette “ödeyemiyorsan çık kardeşim!” argümanı beklenebilir bir yaklaşım olacaktır. İşte bu yüzden yasalar zor durumda olan kiracıyı korumakta; kira ilişkisini kiracılar lehine hak ve nesâfet ilkesi gereğince uyarlayarak sürdürülebilir hale getirmektedir.
c)Borcun henüz ifa edilmemiş olması yahut hakkın saklı tutularak ödenmiş olması:
Bu yazı büyük oranda kiracıların “normalleşme sürecinde yüz yüze alacağı ekonomik darboğazlara yönelik olarak hazırlanmıştır. Bu yüzden işleyecek kiralar bakımından yani Haziran ayından sonra ödenmek zorunda kalınacak kiralar bakımından uyarlama talep edilecek olup bu talebin yapılması için ya ihtar çekilmeli yahut uyarlama davası açtıktan sonra kira bedellerinin ödenmesi yoluna gidilmelidir. Kiracı halen coronavirüs tedbirleri kapsamında işyerinin kapalı kaldığı yahut etkilendiği (Örneğin kapalı alanda masa koyması engellendiği ) döneme ilişkin kira bedellerini ödemedi ise bu takdirde derhal dava açarak bu dönem kira bedelinden uygun ve hakkaniyetli bir indirim isteyebilecektir.
Devlete ait gayrimenkullerde kiracı olarak bulunan kiracıların kira bedelleri ertelenmiş olduğundan bu kiracıların kira parasının uyarlanması davasını açarak kazanması ihtimali çok daha yüksektir.
KİRA BEDELLERİNDEN NE ORANDA BİR İNDİRİM YAPILABİLİR?
Bu hesaplama yapılırken kısıtlamalardan işletmenin ne kadar etkilendiği önemli bir kıstastır. Her işletme kısıtlamalardan aynı oranda etkilenmeyecektir. Bir kafe ile züccaciye mağazasının ya da satışlarının büyük bir bölümünü internetten yapan işletme ile doğrudan servis yapan bir işletmenin aynı oranda etkilenmeyeceği aşikârdır. Bu konuda hâkimin bilirkişiden yardım alması, ortay çıkan kazanç kaybını, ciro içinde kiranın payını değerlendirerek bir neticeye varması gerekir. Kira bedellerinden yapılacak indirim yani kira sözleşmesinin uyarlanması HAK VE NESAFET İLKESİNE göre yapılacaktır.
Hukukla ve Huzurla kalın