İhtiyaç sebebi ile tahliye davası kiralayan ya da malikin kiralanana ihtiyaç duyması sebebi ile söz konusu gayrimenkulü tahliye etmesi istemine dayanır. Bu ihtiyaç kiralayanın eşi, alt soyu ve üst soyu ya da yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin gereksinimine ilişkin olabilir.
Bu durum Türk Borçlar Kanunun 350/1-3 maddesinde düzenlenmiştir.
Madde 350 - Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralayan kiralananın konut ya da işyeri olarak bu kişiler tarafından kullanılacağı iddiasında olmalı ve bu ihtiyaç samimi olmalıdır. İhtiyacın ve samimiyetin kimi kriterleri vardır.
1-Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kendisinin eşinin veya alt soy ve üst soyunun halen kullandığı veya boş olarak tuttuğu ve kullanabileceği aynı vasıflarda başkaca bir gayrimenkulü olmamalıdır.
2-Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Konut kiralarında Kiracı olmayı Yargıtay başlı başına ihtiyaç sebebi saymakta ve yeterli görmektedir. T.C.Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2019/2702E 2019/4829Kve 22.05.2019 tarihli emsal kararında “Türk Borçlar Kanununun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” şeklinde karar vermiştir.
Ancak söz konusu olan işyeri ise bu takdirde yalnızca kirada olmak yetmez. Kiracının ya tahliye tehdidi altında olması yahut ihtiyaç duyulduğu iddia olunan işyerinin yapılan işe nazaran daha üstün vasıfta olması gerekmektedir. T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/8534 E 2018/509 K 23.01.2018 tarihli emsal kararında “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir. “İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiğinden, mahkemece kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu husus belirlendikten sonra karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.” Şeklinde karar vermiştir.
3-Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
Bundan başka ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında süre koşulları vardır. Bu koşullara uymadan dava açılması halinde dava red olunacaktır. Söz konusu sürelere uyulup uyulmadığı hâkim tarafından kendiliğinden yani taraflarca öne sürülmese bile araştırılacaktır. T.C.Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/4069 E 2017/11195 K 06.07.2017 tarihli emsal kararında
“6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
Diyerek bu ilkeyi açıklamıştır.
Hukukla ve huzurla kalın
T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 23.01.2019 Tarihli kararında
Somut olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.