KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedeli belirlenmiş olmakla birlikte uzun süren kira sözleşmelerinde kiranın aynı kalması hatta enflasyon oranında artması dahi bazen hakkaniyetli sonuçlar doğurmaz.Özellikle ülkemiz gibi enflasyonist etkilerin yoğun yaşandığı ekonomilerde bu durum kira ilişkisi üzerinde olumsuz etki yaratabilir.Yasada her yıl ne oranda kira artışı yapılacağının belirlenebileceğini ancak bu artış oranının konut ve çatılı işyeri kiralarında Tüfe’yi (Tüketici Fiyat Endeksi) geçemeyeceği öngörülmüştür.
Bu durum Türk Borçlar kanunun 344 ve 345. Maddelerinde düzenlenmiştir.
Madde 344 -
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Bu maddede ayrıntılı bir biçimde düzenlendiği üzere 5 yıldan kısa olan sözleşmelerde artış oranını taraflar serbestçe kararlaştırabilir ancak bu artış oranı tüfeden fazla olamayacaktır.5 yıldan daha uzun olan sözleşmelerde 5.yıl dolduktan sonra başlayacak yeni kira döneminde taraflar anlaşamadığı takdirde mahkemece paranın satın alma gücü emsal kiralar ve kiralananın özelliğine göre bilirkişi incelemesi yaptırılarak hasıl olan neticeye göre karar verilecektir.Bu davaya kira tespit davası yahut kira bedelinin belirlenmesi davası denmektedir.Kira bedeli hak ve nesafet ilkesine göre tespit edildikten sonra kira artışı 3 kira dönemi boyunca yeniden tüfeye göre belirlenecek daha sonra yine emsal kiralar ve hak ve nesafet ilkesine göre belirlenecektir.
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir ancak bu dava eğer kira dönemi bitmeden 1 ay öncesinde kiracıya ihtar edilmemiş ise bu takdirde tespit edilen kira davanın açıldığı dönemde değil bir sonraki dönemde yürürlüğe girecektir.
Bu durum Türk Borçlar kanununda şu şekilde belirlenmiştir.
Madde 345 – “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”Basitçe izah edecek olursak 1.7.2016 tarihinde sözleşme imzalanmış ise 1/7/2021 tarihine kadar artışlar tüfe üzerinden yapılacak 1/7/2021 tarihinde hak ve nesafete göre belirlenecektir.Ancak dava açmak için 30 gün öncesinden yani her kira döneminde en geç kiracının 2 haziran tarihinde elinde olacak şekilde ihtar çekmek mecburiyeti vardır.
Hukukla ve huzurla kalın