Üstü kapalı ev ve işyerlerini satın alan yeni malikin söz konusu işyeri yahut eve ihtiyacı olması halinde Borçlar Kanunu 351.maddesinde ifadesini bulan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açacaktır.
“Madde 351 - Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Bu davayı açabilmenin çeşitli koşulları vardır;
Bu koşullardan en önemlisi ve ilk ayağı kiracıya sözleşmenin feshedildiğinin 1 aylık süre içerisinde bildirilmesidir. 1 aylık süre: ihtarın (bildirimin) gönderileceği tarih olmayıp kiracının eline geçtiği tarihtir. Örneğin 29/03 tarihinde tapudan alınan bir konut yahut işyeri hakkındaki ihtar 29/04 tarihine kadar kiracının eline geçmek zorundadır. İhtarın yazılı yapılması gerekmektedir süre önemli olması sebebiyle noterden aps yoluyla yahut telgrafla ihtiyacın bildirilmesi ve kiracının çıkması istenen tarihin ihtarnamede bulunması gerekir. Nitekim Borçlar Kanunu 351.maddesinde 1.fıkrasında 6 ay sonra açacağı bir davayla kira ilişkisini sonlandırabileceğini belirtmişken 2.fıkrasında sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi feshedebileceği belirtilmiştir. Yeni malik bu seçeneklerden dilediğini kullanmakta serbest olduğundan bu haklar seçimlik haklardır. Bu seçimlik haklardan hangisini kullandığını kiracıya bildirmelidir ki kiracı da hazırlığını ona göre yapsın. Bir önceki örnekte 29/03 tarihinde gayrimenkulü satın alan yeni malik 29/09 tarihinde kiracıdan kiralananı boşaltmasını talep edebileceği gibi sözleşme daha önce bir tarihte sona eriyorsa mesela 29/06 tarihinde sözleşme son buluyorsa sözleşmenin son bulduğu tarihte(29/06) kiralananın boşaltılmasını talep edebilecektir.
Diğer önemli koşul yeni malikin söz konusu gayrimenkule ihtiyacının olmasıdır. İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örneğin aşağıdaki kararlarda ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığına kanaat getiren Yargıtay, kararları bozmuştur.
YHGK, 2015/6-10447 E. 2016/3562 K.
“…iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”
YHGK, 2015/6-7280 E. 2015/10980 K.
“…Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bilgisayar ve spot beyaz eşya satışı yapılan 107m2 alanlı kiralananın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu, yine birleşen davaya konu edilen eczane olarak kullanılmakta olan bitişik 69m2 alanlı taşınmazın yapılmak istenen işe tek başına uygun olduğu belirtilmiştir. Yargılama devam ederken eczane olarak kullanılan bu yer tahliye edilmiş olup ihtiyacı karşılar niteliktedir. Bu durumda ihtiyacı karşılayan ve boş olan başka bir taşınmazın bulunması karşısında davacının ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”
Yeni malikin mevcut durumda kirada olmayıp kendine ait gayrimenkulde oturuyor olması halinde ihtiyacı olduğunu iddia ettiği gayrimenkulün mevcut gayrimenkulden daha iyi en azından eşdeğer olması gerekir.
Yeni malik kirada oturduğu takdirde ihtiyacı olduğu varsayılır.
Yeni malik kiralananı satın aldığı tarihte kiralanana eşdeğer yahut daha iyi bir durumda geçmişte kiraya verdiği başkaca bir kiralananı varsa bu takdirde ihtiyacın samimi olduğundan bahsedilemez.
Hukukla ve huzurla kalın