Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik 11.01.2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmî Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu Yönetmeliğin amacı; noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esasları belirlemek olup, Noterlik Kanununa göre noterler tarafından düzenlenecek olan taşınmaz satış sözleşmelerinin tâbi olacağı usul ve esasları kapsamaktadır.
28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7413 sayılı Kanunla, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklik ile, daha önceden yalnızca tapu müdürlükleri nezdinde düzenlenebilen taşınmaz satış sözleşmeleri, artık noter huzurunda da düzenlenebilir hale gelmiştir. Başka bir deyişle, taşınmaz satış sözleşmeleri hem tapu müdürlüklerinde hem de noterler nezdinde düzenlenebilmektedir. Söz konusu kanun değişikliği uyarınca noterlere; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verme, taşınmaz satış sözleşmesi yapma gibi işlemlere ilişkin yetki verilmiştir.
Taşınmaz satış başvurusu üzerine noterler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate almak ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetmek zorundadır. Kanun gereğince noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler “tapu bilişim sistemi” vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.
Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir. Taşınmaz satış işlemleri için ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınacak olup, bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecektir.
Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğe göre, satış sözleşmesinin düzenlenmesine ilişkin başvurular sadece Noterler Birliğinin "e-randevu/başvuru" uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılacaktır.
Bu başvuru sırasında; satış işleminin taraflarına, işlem yapılacak taşınmaza ve işlemin değerine ilişkin bilgi ve belgeler Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (“TNBBS”) yüklenecek ve belgelerin asılları randevu tarihinde noterliğe ibraz edilecektir.
Noterler, satışa konu taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile taşınmaza ilişkin diğer bilgileri Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi’nden (TAKPAS)’tan sorgulamakla ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunup bulunmadığını tespit etmekle yükümlüdür. Satışa konu taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa bunlar hakkında işlem taraflarına bilgi verilir. Taşınmazda yer alan hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki bu hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve eksiksiz şekilde yazılarak, bunların kabul edildiğine dair taraflardan beyan alınır.
Taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı anlaşılırsa noterler, seçilen randevu gün ve saatinde Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nde (TAKBİS) yer alan sözleşme örneğini kullanarak taşınmaz satış sözleşmesini hazırlar ve taraflara imzalatır. Sözleşme imzalandıktan sonra, TAKBİS’e kayıt ve tescil işlemlerinin elektronik olarak tamamlanmasını müteakip, tapu senedi noter tarafından yeni malike teslim edilir.
Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca noterlik ücreti, tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli alınacak olup, taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisna olacaktır.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklik uyarınca noterlere taşınmaz satış vaadi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi 28.06.2022 tarihi itibarıyla verilmiş olsa da Kanun’la gelen düzenlemelerde öngörülen, noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi ve sair işlemleri yapması için olanak sağlayan tapu bilişim sistemi henüz kurulmamıştır. 11.01.2023 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik, Kanun’da kurulması öngörülen tapu bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlanacaktır.
