Kiralanan ev ya da dükkan zaman içinde aşırı eskiyebilir yahut bu gayrimenkulün yıkılıp yeniden bir bina yapılması gerekebilir. Böyle bir durumda kiracının söz konusu binayı boşaltması mecburiyeti ortaya çıkabilir. Kanun koyucu böyle bir durumda kiralayanın kira sözleşmesinin sona erdirmesini imkan verecek yasal düzenleme yapmıştır.
Türk borçlar kanunun 350/2 maddesi şu şekildedir.
“2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Bu tür davalarda bina tamamen yıkılarak yeni bir bina yapılacak ise cins değişikliği yapılmaksızın çap alınamayacağı gözetilerek ruhsat alınması için ve onaylı mimari proje sunulması için davacı mecbur tutulmamalı avan proje ile yetinilmelidir.Ancak yargıtay kararlarında onaylı projenin sunulmasını istemektedir. Örneğin 6. Hukuk Dairesi 2015/824 E2015/2027 Karar 02.03.2015 tarihli kararında “Yeniden inşaat nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için dava konusu yere ait onaylı projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığının keşfen belirlenmesi gerekir.Mahkemece yapılacak iş onaylı projenin ibrazının istenmesi ,ibraz edildikten sonra mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, projenin yerine uygulanması bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.
Uygulamada mevcutta bir bina var ise ;önce elektrik, su, doğalgaz ,telefon gibi bağlantıların kesilmesi sağlanmakta, bu işlemler yapılınca belediye tarafından yıkım ruhsatı verilmekte ,belediye yıkım esnasında hazır bulunmakta ,yıkıma müteakip enkaz belediyenin izin verdiği alana dökülerek atık malzemeye ilişkin form alınmakta ,buna müteakip tapuya başvurularak cins değişikliği yapılmakta, cins değişikliği sonrası çap müracaatı yapılarak belediyeden çap alınmakta, çap alındıktan sonra mimari proje çizilebilmekte ,bu proje oda onayı ve belediye onayından geçtikten sonra onaylı mimari proje olmaktadır. Evde kiracı hali hazırda oturuyorken bütün bunların yapılarak onaylı mimari projenin alınması nasıl olacaktır anlamak mümkün değil.
Buna karşılık başka bir kararında ise avan projeyi yeterli bulmaktadır.
3. Hukuk Dairesi 2019/619 E 2019/2024 K 13.03.2019 tarihli kararında
“Türk Borçlar Kanun'unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Somut olayda, her ne kadar Mahkemece; verilen süre içerisinde davacı tarafından onaylı projenin ibraz edilemediği ayrıca Belediye Başkanlığından sadır yazı cevabı uyarınca 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. madde uygulamasının ne zaman sona ereceğinin belirli olmadığının bildirildiği bu nedenle de davacının onaylı projesini sunmasının beklenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere ilgili projenin dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Bu nedenle mahkemece; davacı tarafından temyiz dilekçesi eki olarak sunulan ve dava konusu yere ait olduğu iddia edilen 29.09.2017 onay tarihli yapı ruhsatı belgesinin değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden”
Bazı durumlarda Kiralanan binanın tamamen yıkılması gerekmeyip esaslı tadilat yapılabilir.Bu tadilat esnasında kiracının söz konusu binada kalması mümkün olmayabilecektir. Ancak esaslı tadilat yapıldığı taktirde yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamayacaktır çünkü ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için kiraya verilen gayrimenkulün mevcut haliyle ihtiyacı karşılayabilmesi gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik eğer binada esaslı değişiklik yapacak ise bu takdirde yeniden inşa ve imar sebebine dayalı olarak tahliye davası açmak zorundadır.
Bu davada davanın süreye uygun olarak açılması gerekmektedir. Bu süre her durumda kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 aydır.
Kira sözleşmesinin imar ve inşa nedeniyle feshine ilişkin bu düzenleme yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için söz konusudur. Bu sebeple bu maddeye dayalı olarak ardiye, üstü açık otopark gibi işyerleri tahliye edilemez.Örnek bir olayda Yargıtay bu durumu şu şekilde izah etmiştir. “Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; sözleşme süresinin sona ermesi halinde sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329. maddesi hükmüne göre belirlenir. Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde ise; TBK'nun 347. Maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşularla bir yıl için uzatılmış sayılır. Dava konusu somut olayda sözleşmenin 5. maddesindeki düzenleme uyarınca kiracı fesih hakkını kullanmadığından sözleşme aynı şartlarda ve sürede uzamıştır. Bu durumda davacı tek taraflı olarak sözlşmeyi feshedemez. Kira sözleşmesinden kiralananın baz istasyonu için arsa olarak kiraya verildiği, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporundan ise kiralananın çatısız olduğu anlaşılmaktadır. TBK'nun 350/2. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edilmiştir. Davaya konu taşınmazın çatılı işyeri de olmaması nedeniyle mahkemece davacının TBK'nun 350/2 maddesi uyarınca yeniden inşaat ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davası açamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekir.”Bu tür yerlerde yeni inşaat yapılacak ise borçlar kanununun diğer tahliye hükümlerine gidilmelidir.
Hukukla ve huzurla kalın
