KİRACI’NIN KİRA SÜRESİ DOLAMADAN KİRALANANI BOŞALTMASI - ERKEN TAHLİYE DAVASI
Kiracı kiralananı dilediği tarihte boşaltamaz.Örneğin 1 yıl için kiraladığı bir kiralananı 3 ay sonra tahliye ederek anahtarın apartman yöneticisine bırakarak gidemez.Konut ve üstü kapalı işyeri kiralarında Kira dönemi bitmeden 15 gün öncesinde kiraya vereni haberdar etmek suretiyle kiralananı boşaltabilir.Kiracının kiralananı sözleşme süresinin sona ermesinden önce kiraya verene iade etmesi hali öğreti ve uygulamada erken tahliye olarak tanımlanmaktadır.Erken tahliye etmenin bazı sonuçları vardır. Bu sonuçlar Türk Borçlar Kanunun 325. Maddesinde vazedilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 325-
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Kiracı erken tahliye halinde kira dönemi sonuna kadar kira bedelinden sorumlu olduğu halde Türk Borçlar Kanunu bu sorumluluğu kiracı lehine sınırlandırmış ve bu durumda 2 ihtimal belirlemiştir.
a)Kiracı kirayı aynı koşullarla devralmaya hazır ve kiraya veren tarafından kiracı olarak kabul edilmesinin reddi haklı kabul edilemeyecek bir kiracı bulduğu takdirde dönem sonuna kadar olan kira borcunu ödemekten kurtulur. Örneğin kuruyemişçi olarak işletilen bir dükkanı kiracı artık işletmek istememekte ve yerine aynı koşullarla başka bir kiracı bulmuş ise öncelikle kiracı yönünden durum incelenir. Kiracı adayı çevresinde mafya olarak bilinen makbul olmayan bir kişi olabilir yahut borca batık yani kirayı ödeme gücü şüpheli biri ise kiraya verenin bu yeni kiracıyı kabul etmesi kendisinden beklenemez. Yine kiracı mevcut kullanımı değiştirecek ise örneğin kuruyemişçi olarak işletilen dükkanı masaj salonu olarak işletmeyi düşünüyorsa bu takdirde kiraya verenin bu yeni kiracının kira aktini devralmasını kabul etme mecburiyeti bulunmamaktadır.
b)Bu madde ayrıca süre bakımından da kiracıyı koruyan bir sınırlandırma getirmektedir. Kiracının sorumluluğu kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği süre ile sınırlı olarak devam etmektedir. Örneğin Hamam yolunda olan bir dükkan aylık 15.000 T.L. kira bedeli ile kiraya verilmiş olsun. Bu dükkan aynı kira bedeli ile yeni bir kiracıya yaklaşık 1 ay süre içinde kiraya verilebilir diyor isek bu takdirde kiracı 1 ay süre ile kiradan sorumlu olacak 3 aylık süre içinde kiraya verilebilir deniyor ise bu takdirde 3 aylık süre için kiradan sorumlu olacaktır.
T.C.YargıtayÜçüncü Hukuk Dairesi 2017/1898 E 2017/3140 K15.03.2017 Tarihli emsal bir kararında “Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.
Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Diyerek erken tahliye halinde kiracının sorumluluğuna işaret etmiştir.
Hukukla ve huzurla kalın
